地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。
消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”
值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。
一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。
具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。
按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。
东西问 | 海因茨：麻将如何成为现代美国文化的一部分？******
中新社北京11月16日电 题：麻将如何成为现代美国文化的一部分？
——专访美国俄勒冈大学历史学教授安妮莉丝·海因茨
作者 高楚颐
近日，国际麻将联盟和中国棋院杭州分院共同成立了麻将运动技术等级评定中心，同时出台了《麻将运动技术技能等级评定管理办法》。这意味着，任何一位普通麻将爱好者都可以注册成为麻将项目运动员，并通过各种赛事不断考级升级。
在海外，麻将也深受各国人士的喜爱。美国影视演员茱莉亚·罗伯茨(Julia Roberts)曾在做客斯蒂芬·科尔伯特(Stephen Tyrone Colbert)的脱口秀节目时，表达了她对麻将的疯狂热爱：“麻将的魅力在于通过随机抓牌展现出在混乱中创造秩序的内涵。”前美国职业篮球运动员沙奎尔·奥尼尔(Shaquille O'Neal)曾在春节期间到中国打麻将，并深谙游戏之道。
如今，麻将已成为一种文化现象。据不完全统计，世界各地有40多种麻将游戏，每种都形成了特定的互动和娱乐文化。如美式麻将、日本麻将竞技锦标赛、菲律宾万灵节的墓地麻将习俗等。2021年，《麻将：中国游戏与现代美国文化的形成》一书在美出版，该书记录了早在20世纪20年代，美国各地唐人街上就充斥着不绝于耳的麻将洗牌声。1937年，美国麻将联盟成立，主要负责进行游戏规则的仲裁，并由最初32名注册会员发展至如今超过35万人。
近日，该书作者、美国俄勒冈大学历史学教授安妮莉丝·海因茨(Annelise Heinz)在接受中新社“东西问”栏目专访时表示，麻将在全球声名鹊起的百余年中，已成为一种跨越性别和种族的游戏，对在多种社交空间架起桥梁发挥着独特作用，很大程度上也成为现代美国文化的一部分。
《麻将：中国游戏与现代美国文化的形成》一书。钟欣 摄麻将何以在美流行？
如今，麻将游戏遍及全球，比以往任何时候都更受欢迎。
安妮莉丝·海因茨介绍，自己曾在中国云南大学任教，并在生活中学习打麻将。“麻将凉爽、光滑、手感沉重，碰撞时发出的声音和其精美的设计立刻吸引了我。”安妮莉丝·海因茨认为麻将不仅是一种有趣的游戏，更提供了感官上的满足。随着深入研究麻将的历史，可以明确的一点是，麻将让人们走到了一起。
据介绍，麻将游戏始于19世纪的中国，20世纪20年代，一位名叫约瑟夫·帕克·巴布科克(Joseph Park Babcock)的美国人把麻将带到了美国，一度受到广泛欢迎。他还撰写了一本名为《麻将规则》的小册子在美出版。该书也被当时的美国读者亲切地称为“小红书”(red book)。到20世纪中叶，麻将已成为美国休闲文化之一。
安妮莉丝·海因茨表示，麻将流行的原因有很多，这与麻将游戏的独特体验和麻将承载的文化因素有关。麻将带来感官愉悦的同时还融合了运气和技巧。在确定和不确定间达成“和”牌(胜出)。这种“琢磨”和“取舍”的游戏让人上瘾。在中国，有种说法是麻将中的“饼、条、万”等符号象征着“儒、释、道”，14张牌执掌乾坤。
除了这些特点，麻将游戏在20世纪20年代作为一项新兴社交游戏活动被美国的公众所认知。它激发了许多美国人的想象力，因为人们对中国的看法十分广泛，包括对中国文化的神秘印象。
安妮莉丝·海因茨介绍，麻将在中国东部沿海地区流行后，中国的新精英阶层将麻将介绍给了美国商人和旅行者。对他们来说，麻将很快就起到了社交和娱乐的作用。“你可以与多名玩家一起游戏，并可在洗牌和码牌时兼顾聊天与沟通，这就使麻将游戏成了建立人际关系的有效工具。”
随着麻将在全球风靡，麻将热潮不断唤起人们对中国的好奇心。他们通过麻将，想象并寻求与中国的联系。“中国的改革者、华裔美国人和美国白人评论员都在争论麻将能代表什么，不能代表什么。而我最感兴趣的是人们为什么以不同的方式解读麻将，这表明了他们对真正的中国文化有着怎样的理解和期望。”安妮莉丝·海因茨说。
美国妇女们在打麻将。视觉中国供图“麻将已成现代美国文化的一部分”
从20世纪30年代末到20世纪60年代初，麻将游戏经历了不断的变化。迄今为止，有一定影响力的“改编”是由全美麻将联盟推出的“美式”麻将。安妮莉丝·海因茨介绍，1923年，随着美国市场对麻将的需求越来越大，中西方商人在上海开办了大型工厂，用手工工艺进行标准化生产。“麻将兴起标志着美国与中国的经济和文化交往发生了重大变化。”安妮莉丝·海因茨说。
随着这股热潮，纽约的塑料制造工厂也开始面向美国市场进行麻将生产。随着工厂的发展与这种独特的区域性游戏形式确定，美国麻将逐步发展成为一种美国国内产业。
“麻将游戏衍生了不同的文化呈现，包括20世纪20年代的曼哈顿联欢晚会、30年代的唐人街、50年代的犹太社区等等。”安妮莉丝·海因茨在书中写道，麻将的历史描绘了美国文化的多样性，能够吸收更多的异域文化。无论是对祖籍故土的思念，还是对异域风情的新奇体验，抑或是对国际化的美国现代性体现，麻将为唤起人们对中国的想象提供了一系列可能。通过麻将，人们建立了一种归属感，向往加入那些拥有共同财产或正在形成共同身份的人群，揭示了深刻的美国经验。
“麻将在全球声名鹊起的百余年中，已成为一种跨越性别和种族的游戏，对在多种社交空间架起桥梁发挥着独特作用，很大程度上也成为现代美国文化的一部分。”安妮莉丝·海因茨说。
美国纽约，潮人展示麻将外套。视觉中国供图华裔美国人在游戏中寻找身份认同
20世纪30年代，麻将在中国和海外都被称为中国的“国民游戏”。许多美国华裔接受麻将，因为它兼具中美特色。唐人街将麻将作为中国文化的一个方面进行商品化营销，同时也利用麻将为美国华人创造了一个相互交流的种族空间。
“华人青年将麻将牌作为美国时尚以及中华文化的象征，他们由此既能接受由中美两国因素构成的身份认同，又不必在这两种身份因素间做出选择。”安妮莉丝·海因茨表示，今天华裔美国人的麻将文化已更加深厚和多样。农历新年仍是一家人一起玩麻将的日子，社区中心也会定期为退休人员举办此类游戏。2018年的大片《疯狂的亚洲富豪》(Crazy Rich Asians)中就出现了一个醒目的麻将场景，它提升了年轻一代对麻将的兴趣，并再次展现出麻将的国际化魅力。
“一旦这个游戏有了世代相传的传统，那么新一代人也很可能会喜欢它，并传承下去。”安妮莉丝·海因茨说。
麻将促进不同族裔间交融
“在20世纪，麻将‘美国化’的进程，也反映了个别社区融入美国的进程。”安妮莉丝·海因茨介绍，麻将交织在曲折的历史中，对美国确定自身多种族的特性及不同种族融合的可能性发挥着独特作用。
华裔美国人利用麻将帮助他们在差异性和归属感之间找到联系；日裔美国人在20世纪20年代第一次接触麻将，并在二战中将其作为一种急需的娱乐形式再次关注；对于犹太裔美国人来说，麻将游戏帮助他们创造了新的文化规范。麻将作为一种游戏，其吸引力和多样的形式跨越了阶层、族群和地域的界限，为大众所接受。
外国友人参加麻将大赛。视觉中国供图安妮莉丝·海因茨指出，一个多世纪以来，麻将的文化意义随着每个时代的社会、人口和技术的变化而不断演变和多样化。今天，麻将在数字世界创造了更多可能性。收藏家以及寻找文化根源的年轻一代等正推动着麻将更加有趣与包容。
“我很高兴麻将在美国和其它地方再次流行起来，也希望麻将继续繁荣发展，走向未来。”安妮莉丝·海因茨说。(完)
受访者简介：
安妮莉丝·海因茨(Annelise Heinz)，俄勒冈大学教授、历史学家，《麻将：中国游戏与现代美国文化的形成》作者。她的作品曾被美国国家公共广播电台、《华尔街日报》、《时代》、香港《南华早报》等媒体报道。曾于中国云南大学任教。
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